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부동산 규제지역, 조정지역에 따라 대출 실행 시 % 차이가 발생한다고 해서 찾아봤습니다.

1. 국토교통부 규제지역 지정 보도자료 검색 - [규제지역 지정 및 실거래 조사 현장 단속 강화. PDF]

조정대상지역 : 세제 강화 다주택자 양도세 중과 장기보유 특별공제 X

조정대상지역 내 2 주택 이상 보유자 종부세 추가과세

LTV-9억 이하 50%, 초과 30% 적용

주택구입 시 실거주 목적 외 주담대 원칙 금지.

투기과열지구 : 조합원 지위양도 & 분양권 전매제한

LTV-9억 이하 40%, 초과 20% 적용

주택구입 시 실거주 목적 외 주담대 원칙 금지.

서울은 역시나 전체다 지정되어있습니다. (LTV-9억 이하 40%, 초과 20% 적용)

경기도 남쪽의 경우 투기과열지구로 재부분 지정되어있습니다. (LTV-9억 이하 40%, 초과 20% 적용)

수도권 인근 지하철로 접근 가능한 시흥, 남양주, 의정부, 부천 정도가 조정지역으로 지정되어있어 대출에 조금 더 용이할 것으로 보입니다.

(LTV-9억 이하 50%, 초과 30% 적용)

인천 계양, 부평도 아직은 투기과열은 아닙니다. (LTV-9억 이하 50%, 초과 30% 적용)

대출 계획을 세울 때 LTV 뿐만이 아니라 DSR, DTI에 대해서도 검토를 해봐야 합니다.

다만, 최대 대출 금액이 줄어든 만큼 자기 자본이 더 많이 들어가야 하므로 초기 소액투자의 경우엔 너무 불타오르던 지역을 벗어나

소자본으로 최대한의 효과를 볼 수 있는 지역을 찾아보는 것도 방법이 아닐까 싶습니다.

감사합니다.

대리입찰

직장인의 경우 연차나 반차를 쓰고 해당 법원으로 가서 입찰을 참여해야 하므로 연차를 쓸 수 없을 때 대리입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

1. 대리입찰

부탁할 만한 대리인으로는 친인척, 지인, 법무사, 공인중개사, 경매학원, 컨설팅 업체가 있습니다.

ex) 최소 매각 가격 1억 원인 물건의 경우 입찰 보증금이 1000만 원 임으로 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있는 방법을 사용해야겠습니다.

2. 예상 비용

1) 친인척 - 차비, 식비, 수고비 자택에서 법원까지의 거리 고려하여 산정. (개인 의견입니다. 5~20만 원)

2) 법무사- 2018년 법무사 보수표 기준. /

기본보수 : 감정가액의 1% 이하 또는 최저 매각 가격의 1.5% 이하의 범위 내에서 위임인과 협의.

단, 최고가 매수 신고인 또는 매수인으로 되지 못한 경우에는 50만 원의 범위 내에서 위임인과 협의.

(3억짜리 물건의 경우 최대 300만 원까지의 기본보수가 지불됩니다!!+ @)

대리입찰 후 낙찰되었을 때 아무래도 대출 실행이나 법무 진행을 맡기는 비용도 추가될 거로 보입니다.

3. 필요 서류 - 기일입찰표, 위임장, 인감증명서, 입찰보증금(수표)

기일입찰표 : 날짜 & 법원명 확인 필 / 인감도장 찍기

인감증명서 : 인감증명서를 대리인에게 송부 시 용도를 써둬야 함. (다른 용도로 사용할 수 없도록.)

⭐️보증금 : 최저가의 10% or 20% 법무사의 경우 문제 소지가 없지만 개인의 경우 떼일 수 있음으로 자서를 해둠.

(개인정보 + 20XX타경 XXXX 입찰 위임용) + 사진 촬영 / 문제 발생 시 해당 은행에 사용중지 요청.

유튜브를 보던 중 세입자도 과태료를 받을 수 있다는 영상을 보고 정리해봤습니다.

21.06.01 시행된 전월세 신고제의 과태료 부과가 다가오고 있습니다.

21.06.01 이후 전월세 계약을 체결했다면 22.05.31 전에 전월세 신고를 해야 함. (100만 원 이하 과태료 부과)

조건

●보증금 6천만 원 초과 ●월세 30만 원 초과 ●신규, 변경, 해지 시 신고 (21.06.01 이후)

●동일 금액 재계약 제외 (변경 시)     ●대상자 임대인 / 임차인

신청 = 사이트 or 주민센터

https://rtms.molit.go.kr/index.do

소규모 집합 건물에서의 꼼수 관리비도 과태료 부과 시작 후 개정을 통해서 잡힐 거로 보입니다.

감사합니다.

오늘은 경매 사이클 순서대로 물건을 정해서 조사를 해보았습니다.

1. 물건 검색

대한민국 법원 경매정보 - 집 근처 물건이 보여 선정했습니다.

사건번호 2020 타경 56404 / 2020년도에 56,404번째 경매 신청된 물건입니다.

유찰 1회 된 물건이며, 현황조사서가 2020년 12월에 작성되어 시간 차이가 많이 나는 물건입니다.

2. 매각물건명세서

등기부등본 열람으로 확인이 필요해 보입니다.

3. 감정평가서

경매 물건의 내무 구조를 대략적으로 볼 수 있는 도면 & 사진이 있습니다.

방향은 북서향입니다.

전유면적 45, 방 3/화 1 물건입니다.

2020년 기준 감정평가서 임으로 주변 시세 대비 적정한 가격을 재산정해봐야 합니다.

을구 - 대출의 유무 확인

 

본 물건은 근저당권이 2018년 1월 17일로 갑구에 있는 압류 등기원인보다 앞서있습니다.

말소기준 권리는 다시 근저당권 설정일인 2018년 1월 17일로 변경됩니다.

채권 최고액은 근저당권 2.5 억이 있으며, 현재 최저 매각 가격인 2.768 억으로 전액 배당될 수 있습니다.

5. 건축물대장

위반건축물 X / 증축 & 용도변경 X / 총세대수에 비해 주차 대수가 10 부족함 / 동별로 승강기 보유.

6. 시세조사

물건과 동일한 동인지는 확인이 불가능합니다.

다만 공급면적이 45에 비해 33으로 작은 평수의 전세가 1.78억으로 올라와있습니다.

주변 한체대, 호원아트홀 등이 있어 대학생 수요, 빌라단지여서 가족 수요도 있을 것으로 보입니다.

악재로는 둔촌주공 재건축 공급 예정 물량이 많이 있습니다.

조금 더 실 사례를 토대로 공부해봐야겠습니다.

투자 컨셉 구성 요소

1. 투자의 목적, 2. 투자의 기준, 3. 투자의 타이밍

1. 투자의 목적 : 어떤 부동산을 매입해서 어떻게 매도할 것인가.

어떤 부동산? - 주택, 상가, 토지, 법정지상권, 지분

어떤 주택? - 아파트, 빌라, 다가구, 단독주택, 오피스텔

ex) 주택 - 아파트 - 5년 정도의 안정적 월세수익으로 선정했다면 목적에 맞는 물건을 찾는다.

직장 단지 근처의 소형평수 아파트

(이직이나 결혼 등의 사유가 없는 한 꾸준한 소득이 발생함으로 월세 밀릴 걱정은 없음, 새로운 세입자 구하기 쉬움)

2. 투자의 기준 : 내가 투자하려는 물건의 가치가 저평가인지 아닌지 기준을 가지고 있어야 함.

ex) 주변 아파트 단지의 매매가, 전세가를 예측해보고 실제 가격과 비교해보며 차이가 있는 부분에 대해 분석해봄.

(어느 유튜버의 전국 아파트 매매가, 전세가, 연식을 정리해둠으로써 가격 변화를 눈으로 확인할 수 있다고 한 말이 생각났습니다.)

3. 투자의 타이밍

모든 지역에서 동일하게 상승하지 않는다.

각 지역의 부동산 시장이 현재 어떤 사이클을 지나고 있는지 볼 줄 아는 눈이 필요하다.

(KB부동산의 주간 시계열 자료를 확인하여 시장의 지금 분위기와 지역을 볼 수 있습니다.)

금주 상승률 상위에 위치한 마산, 군산을 보고 조선업 활황에 따른 노동자 실거주 수요가 증가한 건 아닐까 생각해 봤습니다.

1. 상단 목록 클릭

2. KB 통계 클릭

3. 주간 시계열 xlsx 다운

4. 필요한 정보 확인.

감사합니다.

1. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 2 주택 적용이 안됨.

소유자 or 임차인이 주거목적으로 이용할 경우 2 주택으로 적용됨.

2. 오피스텔 경매물건 선정기준 TIP

1) 일자리가 많은 지역

2) 역세권 - 좋은 입지로 희소성이 큼. 임차인을 구하기 쉬움.

3) 아파텔 - LVT규제가 적용되지 않음. (21년 기준임으로 추가 확인이 필요합니다.)

3. 오피스텔 입찰 전 조사할 사항 - 주변 신규 공급 물량이 있는지 확인.

4. 오피스텔 분양은 건설사, 시행사, 홍보사 등의 거품이 많이 껴있어 경매 낙찰로 감가를 한 뒤 구매하는 걸 추천.

가능하다면 촬영해서 놓친 부분은 없는지 리뷰를 하면 좋을 거 같습니다.

부동산과 전화 임장을 진행하는 부분에서 인터넷에서 본 물건들의 대략적인 가격과 전세물건이 있는지, 수요는 충분한지 확인하는 과정이 필요하다는 걸 배웠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

경매의 대략적인 흐름

1) 경매 낙찰

2) 매각 허가 결정기간 (2주) = 매각 결정 취하 여지가 있다.

3) 잔금 납부 = 소유권 낙찰자로 이전.

4) 내용증명 & 법적 절차

쉬운 물건 - 대항력이 있지만 전액 배당 물건이라면 입찰 경쟁은 최소화, 저렴한 가격에 낙찰 가능.

공동주택 가격 열람을 통해 취득 시 들어가는 세금을 산정할 수 있습니다.

https://www.realtyprice.kr

위의 공시지가에 따라서 취득 시 들어가는 세금이 달라집니다.

중과세율 표 상 비 조정 지역은 2 주택까지 기본세율로 적용됨으로.

얼마 전 유튜브에서 신혼부부들이 혼인신고를 하지 않고 각 2채씩 부동산 투자가 가능하다는 말의 의미를 여기서 알 수 있었습니다.

마지막으로 현재 조정 지역과 비 조정 지역은 어디일까 궁금해져서 검색해봤습니다.